Simulateur SCPI ou immobilier locatif

Simulateur SCPI ou immobilier locatif : comparez votre projet

Comparez un investissement locatif et une stratégie SCPI avec vos propres chiffres : prix du bien, loyer, crédit, charges, travaux, budget mensuel et temps de gestion.

Lancer la simulation SCPI ou locatif : que choisir ?

Choisissez votre situation pour comparer le résultat estimé, le budget mensuel et le temps de gestion. Consulter la méthode et l’exemple chiffré.

Simulation interactive

Commencez ici : votre simulation

Choisissez votre situation, complétez les chiffres que vous connaissez, puis obtenez une comparaison claire entre immobilier locatif et SCPI.

5 étapes guidées Situation, bien, location, hypothèses puis résumé.
Deux parcours Projet d’achat ou bien déjà détenu.
Résultat de la simulation Résultat à la fin, argent à ajouter ou disponible, et temps de gestion.
Commencez ici Choisissez votre situation, puis complétez les étapes.
Situation
Bien
Location
Hypothèses
Résumé

Quelle situation vous correspond ?

La simulation s’adapte à votre situation. On évite ainsi de mélanger un projet d’achat avec une décision de vente.

Besoin d’un exemple type ?facultatif
Parcours sélectionné : bien à acheter

Vous pourrez affiner les hypothèses plus loin si vous connaissez les chiffres précis.

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Le bien que vous avez trouvé

Renseignez uniquement les chiffres que vous connaissez déjà. Les autres seront estimés.

Hors charges payées par le locataire.
Montant total estimé des travaux, qu’ils soient réalisés par vous-même ou par des artisans. Par simplification, les travaux sont intégrés dans la valeur patrimoniale du bien à terme : à ajuster si ces travaux ne créent pas réellement de valeur.
Le coût reste celui saisi ci-dessus, mais le temps personnel estimé change fortement.
Indiquez 0 si le logement n’est pas meublé ou si aucun mobilier n’est prévu.
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Le bien que vous possédez déjà

On cherche ici la somme disponible que vous pourriez réinvestir si vous vendiez ce bien.

Estimation prudente de la valeur de vente possible.
Hors charges payées par le locataire.
Si non, les champs de dette sont masqués.
Mettez 0 si le bien n’a plus de crédit.
Indiquez la mensualité réellement prélevée, assurance comprise si possible. Mettez 0 si le bien n’a plus de crédit.
Indiquez le nombre d’années restantes. Cette donnée sert à estimer la dette encore présente à la durée de comparaison choisie. Si vous ne savez pas, indiquez une approximation.
Estimation auto : 3 % du prix de vente. À remplacer si vous connaissez les frais réels : agence à votre charge, diagnostics, mainlevée, frais divers. N’incluez pas ici la fiscalité de plus-value.
À préciser si vous la connaissez. Si vous laissez 0 parce que vous ne connaissez pas ce montant, la simulation reste une première lecture uniquement : une plus-value imposable peut modifier fortement la conclusion.
Coût total payé au départ sur votre épargne : il est déduit une seule fois du budget cumulé et du résultat de conservation. Aucun crédit supplémentaire ni hausse de valeur du bien ne sont simulés. Mettez 0 si aucun chantier n’est prévu.
Le mode de réalisation modifie le temps personnel estimé. Le coût des travaux reste déduit une seule fois, sans augmenter automatiquement la valeur du bien.
Point essentiel : la somme disponible pour investir en SCPI n’est pas le prix de vente. Il faut retirer le crédit restant, les frais de vente et l’éventuel impôt sur la plus-value.
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Location et gestion

Ces choix influencent les revenus réellement conservés, les coûts et le temps personnel à prévoir.

En résidence services, la gestion est généralement assurée par un exploitant via un bail commercial.
% des loyers encaissés, seulement si vous choisissez une gestion par agence.
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Financement et durée de comparaison

Dans le parcours achat, nous comparons le bien locatif et la SCPI avec le même budget et le même crédit.

Indiquez la durée réelle souhaitée, par exemple 17, 20 ou 22 ans.
Hors assurance, en %.
La durée n’est plus limitée aux tranches de 5 ans. Vous pouvez indiquer 12, 17, 23 ans, etc.
Vérifier les hypothèses de comparaison
Dernière étape : contrôlez les valeurs utilisées pour comparer.

Ces montants sont préremplis pour donner un ordre de grandeur. Modifiez uniquement les chiffres que vous connaissez réellement.

Frais liés à l’achat

Ces frais augmentent le budget total nécessaire pour acheter le bien.

Hypothèse automatique modifiable : environ 7,5 % dans l’ancien, environ 2,5 % si le bien est indiqué comme neuf.
Hypothèse automatique modifiable : 1,5 % de frais de garantie, 0,5 % de frais de dossier bancaire et 1,8 % de frais de courtage, calculés sur le financement estimé hors ces frais. N’incluez pas ici les travaux, les frais de notaire ou le mobilier déjà saisis.
Coûts annuels du bien locatif

Ces montants diminuent le loyer réellement conservé par le propriétaire.

Taux annuel de loyers non encaissés : relocation, impayés ou période entre deux locataires.
Exemples : part propriétaire des charges de copropriété, syndic non récupérable, comptabilité, frais administratifs liés au bien. N’incluez pas la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, l’agence, le crédit ou les impôts.
À modifier si vous connaissez le montant réel.
Estimation indicative si vous n’avez pas encore de devis.
Budget prudent pour les réparations, remises en état et petits travaux à la charge du propriétaire.
À retenir Les coûts du bien réduisent les loyers conservés. Les hypothèses SCPI servent à estimer les revenus potentiels des parts.
Hypothèses SCPI utilisées pour comparer

Ces hypothèses servent uniquement à comparer le scénario SCPI avec le bien locatif.

Hypothèse annuelle avant fiscalité. Les revenus ne sont pas garantis.
Pourcentage retenu pour tenir compte des frais d’entrée dans la comparaison.
Nombre de mois sans revenus après la souscription.
% annuel du capital emprunté, utilisé dans le parcours achat. Pour un bien déjà détenu, indiquez directement la mensualité actuelle du crédit.
Taux nominal hors assurance du prêt existant. La dette est estimée à partir de ce taux, du capital et de la durée restante, pour un prêt amortissable classique. Les flux utilisent votre mensualité réellement prélevée, assurance comprise. Vérifiez avec votre tableau d’amortissement, notamment en cas de différé, modulation ou prêt in fine.
Temps indicatif pour lire les bulletins, suivre les documents fiscaux et contrôler votre investissement. Par défaut : 2 h/an.
Financement à vérifier Dans le parcours achat, le simulateur compare le bien locatif et les SCPI avec une logique de budget comparable. La faisabilité bancaire d’un financement SCPI doit toujours être confirmée avant décision.
Ces hypothèses alimentent les trois résultats affichés ensuite : résultat estimé à terme, budget mensuel moyen sur la durée et temps de suivi.

Vérifiez votre scénario avant de lancer la simulation

Ce résumé permet de contrôler rapidement ce qui va être comparé. Vous pouvez revenir en arrière ou modifier les hypothèses si besoin.

Les travaux de conservation renseignés sont payés au départ sur épargne et déduits une seule fois. Le budget mensuel affiché en répartit l’effet sur la durée ; il ne décrit pas le décaissement initial.

Le résultat comparatif ne déduit pas l’apport initial commun aux deux options. Une lecture après déduction de cet apport sera également affichée.

Résultat indicatif, avant fiscalité complète, sans revalorisation et sans promesse de performance. Il sert à comprendre des ordres de grandeur et ne remplace pas une analyse patrimoniale personnalisée.

Étape en cours Complétez les informations visibles.

Comment lire votre comparaison ?

Commencez par les trois repères ci-dessous, puis ouvrez le détail des hypothèses. Un scénario peut afficher un résultat à terme plus élevé tout en demandant davantage d’argent chaque mois.

1. Le résultat estimé à termeIl rapproche la valeur retenue à la fin, la dette restante et les flux du scénario. Ce montant n’est pas un rendement annuel ni une promesse de prix de revente.
2. Le budget mensuel moyenIl indique l’argent à ajouter ou disponible en moyenne sur la durée. Les périodes avec et sans crédit peuvent être très différentes.
3. Le temps de gestionIl estime votre implication dans le projet. Lisez-le séparément des montants financiers et adaptez les hypothèses à votre disponibilité réelle.

Simulation en cours...

Le simulateur estime les revenus, les coûts, l’argent à ajouter ou disponible, et le temps de gestion.

✓ Revenus du bien
✓ Coûts de détention
✓ Investissement SCPI
✓ Lecture comparative
Conclusion de la simulation

Résultat de votre simulation

Lecture simple
Vos deux scénarios comparés

Trois repères simples : résultat estimé à terme, budget mensuel moyen sur la durée et temps de suivi.

Scénario 1

  • Résultat estimé
  • Budget mensuel moyen
  • Temps de suivi

Scénario 2

  • Résultat estimé
  • Budget mensuel moyen
  • Temps de suivi

Budget mensuel moyen : lecture moyenne et phases de crédit

Cette lecture sépare le budget mensuel moyen, la phase avec crédit et la période après crédit.

Moyenne mensuelle Lecture moyenne

Pendant le crédit Phase de financement

Après crédit Phase de revenus

Ce qui fait la différence

Le simulateur isole les trois critères qui peuvent vraiment changer la décision : résultat estimé, budget mensuel moyen sur la durée et temps de suivi.

Résultat estimé à terme

Budget mensuel moyen

Temps de suivi

Lecture indicative

Le résultat donne un ordre de grandeur à vérifier avec les données réelles.

Comment lire le résultat estimé ?

À vérifier avant de décider

Cette simulation donne un ordre de grandeur. Avant toute décision, il faut vérifier la fiscalité réelle, la valeur du bien, les charges et travaux, les conditions de crédit, la liquidité, le choix des SCPI et la faisabilité bancaire si un financement SCPI est envisagé.

Les SCPI présentent un risque de perte en capital, des revenus non garantis et une liquidité limitée. La simulation ne constitue pas une recommandation d’investissement.

Résultat de la simulation

Votre comparaison en une lecture

Critère
Bien locatif
Option SCPI
Lecture simple

Ce que mesure le revenu conservé

Ce que mesure la valeur SCPI

Voir les deux scénarios

Lecture à affiner

—

Voir les hypothèses qui influencent le plus le résultat

Pour bien lire ce scénario : valeur du bien, dette et somme disponible

Quand un bien est déjà détenu, trois éléments doivent être séparés pour éviter les conclusions trop rapides : la valeur du bien, la dette encore attachée au bien, puis la somme réellement disponible si vous vendez.

1. Bien détenu aujourd’hui

2. Dette à isoler

3. Somme disponible après vente

Votre bien locatif

Option SCPI comparable

Les 3 chiffres à retenir

Écart de résultat

Écart de budget

Temps de gestion

Détail du calcul

Lecture détailléeCette partie sert uniquement à comprendre les principaux postes qui modifient le résultat. La synthèse reste la lecture prioritaire.
Pourquoi le loyer brut ne suffit pas ?

Un loyer encaissé n’est pas un revenu réellement conservé. Le simulateur retire les principaux coûts du propriétaire avant de comparer avec les revenus SCPI.

Lecture visuelle simplifiée

Ce bloc ne cherche pas à noter les solutions. Il met en évidence ce que chaque scénario donnerait à la fin, l’argent à ajouter et le temps personnel à consacrer.

Si vous déléguez à une agence

Coût agence

Coût annuel estimé.

Temps économisé

Par rapport à une gestion personnelle.

Coût par heure

Lecture indicative de la délégation.

Hypothèses principales retenues

Les résultats sont indicatifs. Ils sont calculés avant fiscalité complète, sans revalorisation du bien immobilier, sans revalorisation des parts de SCPI et sans promesse de performance. Pour un bien déjà détenu, la fiscalité de plus-value, le régime fiscal du bien et votre situation personnelle peuvent modifier fortement la décision finale. En cas de financement SCPI, la faisabilité bancaire doit être vérifiée.

Quels points vérifier avant de décider ?

Votre résultat constitue un point de départ. Faites vérifier les hypothèses de loyers, de charges et de financement, puis l’impact de votre fiscalité et de vos besoins de liquidité. Cette lecture personnalisée permet de replacer la comparaison dans votre projet : revenus complémentaires, retraite, diversification ou gestion d’un bien déjà détenu.

Le bouton ci-dessous vous permet de transmettre votre simulation avec vos coordonnées à Mon Projet SCPI pour demander cette vérification. Vous pouvez aussi ajuster vos hypothèses et comparer un autre scénario.

Vos chiffres, une même grille de lecture

Ce que ce simulateur SCPI et immobilier locatif compare

Vous souhaitez estimer ce qu’un projet immobilier peut vous apporter, ce qu’il peut vous demander chaque mois et le temps à y consacrer ? Ce simulateur met en regard un bien locatif et une stratégie SCPI sur la durée que vous choisissez. Il rapproche les revenus, les dépenses et le financement pour vous aider à comprendre les écarts entre les deux scénarios.

Deux situations, deux points de départ

Vous envisagez un achat : partez du prix du bien, des travaux, du mobilier éventuel et de votre apport. L’outil construit une option SCPI à budget comparable. Le prix affiché de l’appartement ne représente donc pas, à lui seul, le coût total du projet.

Vous possédez déjà un bien : comparez sa conservation avec une vente suivie d’un réinvestissement. Le capital disponible pour les SCPI correspond à la valeur de vente estimée, diminuée du crédit restant, des frais et de la fiscalité de plus-value que vous renseignez.

Les principaux éléments pris en compte dans la simulation
RepèreImmobilier locatifSCPI
CapitalPrix et frais d’achat, ou valeur du bien détenuBudget comparable, ou somme disponible après vente
RevenusLoyer, vacance locative et coûts du propriétaireTaux de distribution hypothétique et délai de jouissance
DépensesTaxe foncière, assurance, charges, entretien et gestionFrais SCPI retenus dans les hypothèses
FinancementApport, mensualités et dette restante selon le parcoursFinancement éventuel selon le scénario comparé
À termeValeur retenue, dette et flux cumulésValeur retenue des parts et flux cumulés
GestionTemps personnel ou gestion déléguéeTemps de suivi de l’investissement

Préparez les chiffres dont vous disposez : prix ou valeur du bien, loyer, travaux, crédit et charges. Des estimations complètent certains champs ; vous pouvez les ajuster. Comparez ensuite le résultat estimé à terme, le budget mensuel moyen et le temps de gestion, plutôt qu’un taux de rendement isolé.

Le cadre de lecture : les résultats restent indicatifs, avant fiscalité complète et sans revalorisation du bien ou des parts. Le budget mensuel est une moyenne sur la durée, pas nécessairement le montant du premier mois. Les revenus et le capital des SCPI ne sont pas garantis ; la revente peut prendre du temps. Pour comprendre les différences entre les solutions, consultez notre guide SCPI ou immobilier locatif : que choisir ?.

Exemple fictif à personnaliser

Un appartement à 200 000 € loué 950 € par mois

Le loyer représente 11 400 € par an, soit 5,7 % du seul prix d’achat. Ce rendement brut ne déduit ni les frais d’acquisition, ni les travaux, ni les charges, ni le crédit. Il ne peut pas être comparé directement à un taux de distribution SCPI.

Le scénario proposé ajoute 20 000 € de travaux, 5 000 € de mobilier et un apport de 20 000 €, avec un crédit sur 20 ans à 3,8 %. Ces chiffres sont des hypothèses pédagogiques, pas une offre de financement. L’outil estime ensuite les frais et les coûts locatifs pour construire la comparaison.

Ce bouton remplace les principaux champs du projet d’achat. Vérifiez ensuite les autres hypothèses, notamment la durée de comparaison, l’assurance du crédit et les paramètres SCPI, avant de lancer le calcul.

Questions fréquentes sur la comparaison SCPI ou immobilier locatif

Ces réponses permettent de mieux lire les résultats du simulateur. Elles ne remplacent pas une analyse patrimoniale personnalisée, mais elles évitent les erreurs de lecture les plus fréquentes.

Point de vigilance SCPI Les performances et revenus des SCPI ne sont pas garantis. Le capital investi peut varier à la hausse comme à la baisse et la revente des parts peut nécessiter un délai.
Que compare le simulateur SCPI ou immobilier locatif ?

Il compare un bien immobilier locatif avec une stratégie SCPI selon les revenus estimés, les coûts, l’argent à ajouter, le crédit, le temps de gestion et les principaux points de vigilance.

Le simulateur tient-il compte de la fiscalité ?

Il donne une lecture avant fiscalité complète. La fiscalité réelle dépend de votre régime d’imposition, de votre situation personnelle, de la nature des revenus et, en cas de vente, de l’éventuelle fiscalité de plus-value.

Pourquoi le loyer brut n’est-il pas suffisant pour comparer ?

Le loyer brut ne tient pas compte des périodes sans locataire, des charges propriétaire, de la taxe foncière, de l’assurance, de l’entretien et de la gestion. Le simulateur cherche donc à approcher un revenu réellement conservé.

Les revenus des SCPI sont-ils garantis ?

Non. Les revenus des SCPI ne sont pas garantis. Les SCPI présentent aussi un risque de perte en capital et une liquidité limitée : la revente des parts peut nécessiter un délai et la valeur de retrait peut varier.

Faut-il vendre un bien immobilier pour investir en SCPI ?

Pas nécessairement. La vente doit être étudiée selon la valeur du bien, le crédit restant, les frais, la fiscalité de plus-value, les revenus nets, le temps de gestion et vos objectifs patrimoniaux.

Pourquoi le temps de gestion est-il intégré dans la comparaison ?

Parce qu’un investissement ne se résume pas à un rendement. Un bien locatif peut demander du suivi, des arbitrages, des travaux et des échanges avec le locataire ou l’agence. Cette charge de gestion doit être prise en compte.

Comment lire le budget mensuel moyen ?

Le budget mensuel moyen indique ce que le scénario peut laisser disponible ou demander d’ajouter en moyenne sur la durée retenue, après prise en compte des revenus estimés, des charges et du crédit. Ce n’est pas forcément le budget du premier mois : il peut exister une phase avec crédit puis une phase après crédit. C’est un indicateur de lecture, pas une promesse de performance.

Quelle durée retenir pour comparer ?

La durée doit correspondre à votre durée d’investissement. Les SCPI comme l’immobilier locatif doivent généralement être analysés sur plusieurs années, en tenant compte des frais, du financement, de la fiscalité et de la liquidité.

Le simulateur remplace-t-il un conseil patrimonial ?

Non. Il donne des ordres de grandeur et une première lecture. Une analyse personnalisée reste nécessaire pour intégrer votre fiscalité, votre endettement, votre liquidité, votre situation familiale et vos objectifs.

Quand réaliser le Diagnostic MPS ?

Le Diagnostic MPS est utile après une première simulation, lorsque vous souhaitez replacer le résultat dans votre situation réelle : objectif, durée, fiscalité, épargne disponible, financement et niveau de gestion souhaité.

Prochaine étape

Replacez la simulation dans votre projet patrimonial

Approfondissez le point qui influence votre décision, puis précisez vos objectifs avec le Diagnostic MPS.

Clarifier mon projet avec le Diagnostic MPS

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