« Mon capital a baissé »
Vous avez peur d’une nouvelle baisse et vous vous demandez si vous retrouverez votre mise.
Comprendre la baisse du capitalComprendre votre situation · Décider avec méthode
SCPI en baisse ou bloquées : que faire de vos parts ?
La valeur de vos SCPI a diminué. Peut-être que vos revenus baissent aussi, ou que vous attendez de récupérer votre argent. Vous vous demandez s’il faut patienter, vendre ou demander un autre avis.
Commençons par ce qui vous préoccupe, puis regardons les choix possibles.
Faut-il vendre une SCPI en baisse ?
Une baisse ne suffit pas, à elle seule, à décider de vendre ou de conserver. Examinez les revenus que la SCPI peut encore produire, son patrimoine, les conditions réelles de sortie et la date à laquelle vous aurez besoin du capital. Attendre ne garantit pas un redressement ; demander une vente ne garantit pas une sortie rapide.
1 · Ce qui vous préoccupe
Quelle situation rencontrez-vous ?
« Je reçois moins de revenus »
Vous comptiez sur ces versements pour compléter votre retraite ou rembourser un crédit.
Examiner les revenus et votre budget« Mes parts restent bloquées »
Vous avez demandé à sortir, mais vous ne savez pas quand l’argent sera disponible.
Faire le point sur la demande de sortieCes situations peuvent se cumuler. Commencez par celle qui pèse le plus sur votre projet.
Comprendre · Le capital
« Si je conserve, est-ce que je peux retrouver ma mise ? »
La baisse de valeur de vos parts existe même si vous ne vendez pas. La vente fixe le prix auquel vous sortez ; conserver vous laisse exposé à une amélioration possible comme à une nouvelle baisse.
Le prix peut évoluer avec la valeur des immeubles, les loyers attendus, les travaux ou les conditions de financement. Une baisse de prix et une baisse des revenus ne sont pas nécessairement de même ampleur.
Le point à vérifier : la baisse vient-elle surtout d’une réévaluation des immeubles, ou s’accompagne-t-elle d’une dégradation des locations, des revenus et du financement ?
Les loyers déjà perçus font partie du bilan de votre placement. Ils ne reconstituent pas le capital à récupérer et ne rendent pas votre inquiétude moins légitime.
Comprendre · Les revenus
« La baisse des revenus change-t-elle mon projet ? »
Commencez par mesurer ce qui manque réellement à votre budget. Comparez les montants versés à périodes identiques, puis recherchez l’explication : locaux vacants, impayés, travaux, coût de la dette ou fin d’une distribution exceptionnelle.
Un pourcentage de rendement ne suffit pas. Regardez les euros reçus pour vos parts et leur évolution, puis ce qui reste après votre fiscalité.
Exemple simple : passer de 400 € à 300 € par mois représente 1 200 € de revenus annuels en moins. L’enjeu n’est pas le même si cette somme finançait vos dépenses courantes ou alimentait une épargne complémentaire.
Si vos SCPI sont financées à crédit, les mensualités restent à payer selon le contrat, même lorsque les revenus diminuent. Préparez le montant de l’effort d’épargne supplémentaire et le capital restant dû avant d’envisager une vente.
Comprendre · La disponibilité
« Mes parts sont bloquées : quelle démarche entreprendre ? »
Une demande de retrait en attente n’équivaut pas à une vente réalisée. La valeur indiquée sur votre relevé ne garantit ni le prix net que vous recevrez ni la date du versement.
En détention directe, la sortie dépend du mécanisme de la SCPI et des possibilités de trouver une contrepartie. En assurance-vie, vous devez examiner les règles et les valeurs appliquées par l’assureur à votre contrat.
Les cinq questions à adresser à la société de gestion
- Ma demande est-elle complète et enregistrée ? À quelle date et pour combien de parts ?
- Quel est son rang, si cette information est disponible, et combien de parts ont réellement été remboursées récemment ?
- Quel montant net puis-je espérer dans les conditions actuelles, après les frais applicables ?
- Existe-t-il un fonds de remboursement ou un autre mode de cession ? À quelles conditions, avec quels frais et quelle éventuelle décote ?
- Quelles sont les règles pour modifier ou annuler ma demande, et quel effet cela aurait-il sur mon rang ?
Demandez une réponse écrite. Le rythme passé des retraits donne un repère, pas une date de remboursement garantie.
Si vous avez besoin de cet argent à une date précise : signalez-le dès maintenant et examinez vos autres ressources disponibles. Un conseiller peut vous aider à étudier les options ; il ne peut pas garantir le rachat de vos parts ni leur délai de vente.
L’AMF rappelle qu’une demande de retrait peut être exécutée dans un délai indéterminé.
2 · Reprendre la main
Par où commencer, concrètement ?
Vous n’avez pas besoin de maîtriser tous les indicateurs pour commencer. Ces quatre éléments suffisent à préparer un premier échange.
- Vos SCPI et votre mode de détention. Noms, derniers relevés, détention directe ou assurance-vie, présence éventuelle d’un crédit.
- Les montants qui vous concernent. Somme investie, valeur actuelle indiquée, revenus reçus et dernières évolutions.
- Votre besoin réel. À quoi sert cet argent ? À quelle date pourriez-vous en avoir besoin ? Quelle baisse de revenus votre budget peut-il absorber ?
- Ce qui a déjà été fait. Demande de retrait, proposition de rachat, réponse de la société de gestion ou de votre conseiller.
Il vous manque des informations ? Commencez avec ce que vous avez. Identifier les pièces manquantes fait aussi partie du travail.
3 · Un cas pour comprendre
100 000 € investis, 74 000 € estimés : faut-il tout vendre ?
Exemple fictif à visée pédagogique. A et B ne désignent aucune SCPI réelle. Les montants et indicateurs ci-dessous sont des hypothèses, sans valeur de prévision.
Un investisseur a placé 100 000 € au comptant en 2020 dans deux SCPI détenues directement. Il prépare des revenus complémentaires pour sa retraite dans huit ans, dispose d’une épargne de précaution et n’a pas de besoin immédiat de capital.
« Mes parts ne valent plus que 74 000 € sur mon relevé. Est-ce que je dois tout vendre avant que cela baisse encore ? »
Capital investi
100 000 €Somme souscrite au départ, frais de souscription compris.
Valeur actuelle estimée
74 000 €Valeur de retrait indicative, sans garantie de vente à ce montant.
Revenus annuels actuels
3 700 €Contre environ 4 500 € auparavant, avant fiscalité personnelle.
Sa première crainte est compréhensible : le capital estimé a diminué de 26 000 € par rapport à la somme versée. Avant de proposer une décision, il faut regarder ce que chaque SCPI peut encore apporter au projet et dans quelles conditions il pourrait en sortir.
SCPI A : des signes de stabilité
42 000 € estimés · 2 200 € de revenus annuels.
Dans le scénario, les revenus sont stables, l’occupation progresse légèrement et des demandes de retrait ont récemment été servies. Ce sont des éléments à approfondir en faveur d’une conservation.
SCPI B : plusieurs points à approfondir
32 000 € estimés · 1 500 € de revenus annuels.
Les revenus reculent, davantage de locaux sont vacants et les demandes de retrait s’accumulent. Il faut vérifier les perspectives de relocation, les travaux et les possibilités de sortie.
Pour approfondir : comment tenir compte des revenus déjà reçus ?
| Élément du bilan | Hypothèse du cas | Comment le lire |
|---|---|---|
| Capital versé à l’achat | 100 000 € | Somme souscrite, frais de souscription compris. |
| Valeur de retrait à l’origine | 90 000 € | Hypothèse d’un écart initial de 10 % entre souscription et retrait. |
| Valeur de retrait aujourd’hui | 74 000 € | Estimation avant toute éventuelle décote supplémentaire de vente. |
| Distributions cumulées | 24 000 € | Revenus bruts déjà reçus ; ils ne sont pas nécessairement encore épargnés. |
| Bilan nominal simplifié | 74 000 € + 24 000 € − 100 000 € = −2 000 € | Avant fiscalité personnelle, inflation et valeur du temps. Ce n’est pas un TRI. |
L’écart de 26 000 € entre la souscription et la valeur actuelle comprend ici 10 000 € d’écart initial lié aux frais et 16 000 € de baisse ultérieure de la valeur de retrait. La diminution de cette dernière est donc de 17,8 % par rapport aux 90 000 € initiaux.
Les 24 000 € reçus comptent dans le bilan du placement. Mais les ajouter à la valeur actuelle ne transforme pas les 74 000 € de parts en 98 000 € disponibles. Après impôts et inflation, le résultat est moins favorable. Un véritable taux de rendement interne demanderait les dates et les montants de chaque flux.
Pour la suite, la question devient : que peuvent encore produire ces parts à partir d’aujourd’hui, et quelles alternatives sont réellement accessibles ?
Pour approfondir : les indicateurs fictifs des deux SCPI
| Indicateur fictif | SCPI A | SCPI B |
|---|---|---|
| Valeur de retrait actuelle | 42 000 € | 32 000 € |
| Revenus annuels actuels | 2 200 € | 1 500 € |
| Occupation financière sur un an | 93 % → 94 % | 90 % → 82 % |
| Distribution par part sur un an | Stable | −15 % |
| Locations et travaux | Relocations engagées ; travaux budgétés | Départs de locataires ; travaux à financer |
| Retraits | Des demandes récemment servies | File d’attente en hausse ; exécutions faibles |
Le taux d’occupation financier compare les loyers facturés aux loyers potentiels selon les règles de calcul de la SCPI. Il doit être complété par l’examen des encaissements, de la dette, des travaux et des expertises immobilières.
Ce que ce cas permet de comprendre : deux SCPI en baisse ne justifient pas nécessairement la même décision. L’absence de besoin urgent permet d’analyser les options ; elle ne dispense pas de suivre les actifs.
4 · Comparer les options
« Une autre SCPI rapporte plus : dois-je changer ? »
Pas nécessairement. Le supplément de revenus d’un nouveau placement doit être comparé au prix de vente des anciennes parts, aux frais, au temps d’attente, à la fiscalité et au risque du nouveau support.
Dans notre exemple, nous comparons uniquement les 32 000 € de la SCPI B sur huit ans. Avec les hypothèses retenues, une nouvelle SCPI distribuant 6 % ne procure pas automatiquement un meilleur résultat que la conservation de B.
Si B continue à se dégrader, la conclusion peut changer. C’est précisément l’intérêt de comparer plusieurs trajectoires plutôt que deux taux affichés.
Voir les cinq scénarios chiffrés sur huit ans
Isolons les 32 000 € de la SCPI B, avec un même horizon de huit ans à compter d’aujourd’hui. La ligne A reste hors de cette comparaison. Les scénarios ci-dessous sont volontairement simples et ne reçoivent aucune probabilité.
| Hypothèse sur huit ans | Revenus cumulés¹ | Valeur finale estimée² | Somme des deux³ |
|---|---|---|---|
| Conserver B : revenus ramenés à 1 200 €/an dès la première année ; valeur finale −20 % | 9 600 € | 25 600 € | 35 200 € |
| Conserver B : revenus à 1 500 €/an ; valeur stable | 12 000 € | 32 000 € | 44 000 € |
| Conserver B : revenus à 1 500 €/an ; valeur finale +10 % | 12 000 € | 35 200 € | 47 200 € |
| Vendre après un an à 32 000 €, puis nouvelle SCPI à 6 % de distribution hypothétique | 13 980 € | 29 440 € | 43 420 € |
| Même arbitrage, mais vente après un an à 28 800 € (−10 %) | 12 732 € | 26 496 € | 39 228 € |
Hypothèses communes. Pas de crédit. Revenus après frais de gestion internes des SCPI, mais avant toute fiscalité, non réinvestis. Montants nominaux, sans actualisation ni inflation. Aucune distribution exceptionnelle ni autre frais ajouté. Les scénarios de conservation retiennent leur niveau annuel dès la première année.
Hypothèses d’arbitrage. Vente intégralement exécutée au bout de douze mois, au montant net indiqué, après perception de 1 500 € de revenus de B. Réinvestissement immédiat, puis six mois sans revenus au titre du délai de jouissance. Distribution de 6 % par an calculée sur le montant souscrit pendant les 6,5 années restantes. Écart de 8 % entre souscription et retrait de la nouvelle SCPI, prix ensuite inchangé et absence d’autres frais de sortie. Ces conditions sont fictives : le délai de vente pourrait être bien plus long et les distributions comme les prix pourraient baisser.
¹ Revenus de B pendant l’attente inclus dans les deux arbitrages.
² Valeur de retrait estimée à huit ans, sans garantie de pouvoir vendre à cette date.
³ Somme comptable de revenus reçus au fil du temps et d’une valeur finale : ce n’est ni un capital disponible, ni un rendement annualisé, ni une comparaison après impôts.
Hypothèses d’arbitrage. Vente intégralement exécutée au bout de douze mois, au montant net indiqué, après perception de 1 500 € de revenus de B. Réinvestissement immédiat, puis six mois sans revenus au titre du délai de jouissance. Distribution de 6 % par an calculée sur le montant souscrit pendant les 6,5 années restantes. Écart de 8 % entre souscription et retrait de la nouvelle SCPI, prix ensuite inchangé et absence d’autres frais de sortie. Ces conditions sont fictives : le délai de vente pourrait être bien plus long et les distributions comme les prix pourraient baisser.
¹ Revenus de B pendant l’attente inclus dans les deux arbitrages.
² Valeur de retrait estimée à huit ans, sans garantie de pouvoir vendre à cette date.
³ Somme comptable de revenus reçus au fil du temps et d’une valeur finale : ce n’est ni un capital disponible, ni un rendement annualisé, ni une comparaison après impôts.
Pourquoi 6 % ne suffisent pas à conclure
Dans l’arbitrage à 32 000 €, la nouvelle SCPI distribuerait 1 920 € par an, contre 1 500 € pour B. Mais le calcul sur huit ans donne : 1 500 € + (32 000 € × 6 % × 6,5 ans) + (32 000 € × 92 %) = 43 420 €.
C’est 580 € de moins que le scénario de conservation stable, malgré des revenus annuels supérieurs après la mise en jouissance. Une vente décotée dégrade encore ce résultat. À l’inverse, si B poursuit sa dégradation, conserver pourrait être moins favorable.
La comparaison éclaire les conditions d’un arbitrage. Elle ne prédit pas l’option gagnante : le prix, les délais, la fiscalité et l’évolution des deux patrimoines peuvent inverser le résultat.
Les risques des deux SCPI ne sont pas supposés identiques. Avant de décider, il faut refaire la comparaison après fiscalité et examiner le patrimoine, la dette et la liquidité du nouveau support. Huit ans est ici un horizon de calcul, pas une durée de détention recommandée pour toute nouvelle SCPI.
5 · Choisir en fonction de votre projet
Qu’est-ce qui peut faire pencher la décision ?
Conserver avec un suivi
À étudier si le patrimoine et les revenus restent compatibles avec votre projet et si vous pouvez supporter les risques de baisse et d’indisponibilité.
À préciser : les indicateurs à surveiller et les changements qui conduiraient à réexaminer la décision.
Préparer une sortie partielle
À étudier si une ligne pose davantage de difficultés ou si l’immobilier occupe une place trop importante dans votre patrimoine.
À préciser : quelles parts vendre, à quelles conditions, et ce que changerait une exécution tardive.
Étudier une sortie plus large
À étudier si votre projet a changé, si vous avez besoin de liquidités ou si plusieurs lignes ne correspondent plus à votre situation.
À préciser : le prix net acceptable, les délais incertains et la destination possible du capital.
La décision envisagée dans notre cas
L’investisseur conserve provisoirement A et approfondit les conditions de sortie de B. Si les informations confirment une dégradation durable, il peut engager une demande de retrait selon les règles de la SCPI. Une offre avec une forte décote doit faire l’objet d’une comparaison spécifique.
À chaque nouveau bulletin, il réexamine les revenus, les locations et les retraits exécutés. Une amélioration de B, une nouvelle baisse des revenus de A ou un besoin de capital plus proche peuvent modifier son choix.
Conserver est une décision qui se suit. Préparer une sortie ne signifie pas accepter n’importe quel prix. Et vendre une SCPI n’oblige pas à en acheter une autre.
Le capital récupéré pourra être affecté à un projet, rester disponible ou être investi différemment, selon les besoins et les risques acceptés. L’arbitrage se prépare à partir de votre situation, sans chercher à récupérer la perte passée à tout prix.
6 · En parler avec un conseiller
Vous n’avez pas à analyser votre portefeuille seul.
Vous pouvez me contacter même si vos SCPI ont été souscrites auprès d’une banque, d’une plateforme ou d’un autre conseiller.
Mon rôle est de vous aider à replacer ce placement dans votre situation patrimoniale : vos besoins de revenus, votre horizon, votre fiscalité et la place de l’immobilier dans votre épargne.
Clarifier ce qui vous inquiète
Distinguer la perte de valeur, la baisse des versements et la difficulté de sortie, puis leurs conséquences sur votre projet.
Identifier les points à vérifier
Repérer les informations manquantes et les questions à poser à la société de gestion ou à l’assureur.
Examiner les options
Comprendre les conditions dans lesquelles conserver, vendre une partie ou envisager une autre allocation pourrait être cohérent.
Vous pouvez commencer par quelques lignes.
Indiquez les SCPI détenues, ce qui vous préoccupe et si vous avez besoin de l’argent à une date précise. Vous n’avez pas besoin d’avoir déjà décidé de vendre.
Le bouton ouvre notre formulaire de contact. Présentez votre situation dans le champ consacré à votre projet ; gardez vos relevés pour préparer l’échange.
Un échange permet de préciser votre demande et le cadre d’un éventuel accompagnement. Il ne garantit ni le rachat des parts, ni leur prix, ni un délai de sortie.
7 · Les questions que vous vous posez
SCPI en baisse : les réponses à vos questions
Faut-il vendre une SCPI dès que son prix de part baisse ?
Une baisse justifie de réexaminer le placement. Elle ne suffit pas à décider de vendre. Il faut regarder la situation locative, les revenus, la dette, les conditions de sortie et votre besoin de capital.
Si je conserve mes parts, vais-je retrouver ma mise ?
Ce n’est pas garanti. Le prix peut se redresser, rester durablement inférieur à votre prix d’achat ou baisser encore. Le prix payé à l’origine sert au bilan, mais ne doit pas déterminer seul la décision future.
Une SCPI en baisse signifie-t-elle que je vais tout perdre ?
Une baisse du prix de part ne signifie pas à elle seule une perte totale. Elle ne garantit pas non plus une remontée. Il faut examiner la valeur des actifs, la dette, les revenus et les informations de la société de gestion. Le capital investi en SCPI n’est pas garanti.
Les revenus déjà perçus compensent-ils la perte de capital ?
Ils comptent dans le bilan global du placement, avec leur fiscalité et leurs dates de versement. Mais ils peuvent déjà avoir été dépensés. Les ajouter à la valeur actuelle ne reconstitue pas le capital disponible et ne permet pas, à lui seul, de calculer un rendement annualisé.
Combien de temps faut-il pour récupérer l’argent d’une SCPI ?
Il n’existe pas de délai universel garanti. Le mode de détention, le mécanisme de vente et la présence de contreparties comptent. Demandez les conditions actualisées, les volumes récemment exécutés et le statut de votre demande.
Vais-je continuer à percevoir des revenus pendant l’attente ?
Une demande de retrait en attente ne signifie pas nécessairement l’arrêt immédiat des distributions. Vérifiez la date de fin de jouissance et les règles applicables à vos parts. Les versements restent dépendants des résultats et décisions de distribution de la SCPI.
Une demande de retrait doit-elle être renouvelée ?
Pour une SCPI à capital variable, une demande de retrait est en principe sans durée de validité. Faites confirmer son enregistrement et son caractère complet. Un ordre de vente sur un marché secondaire peut relever de règles différentes : vérifiez sa durée et ses modalités auprès du gestionnaire.
Dois-je accepter une offre de rachat avec une décote ?
La décote est un prix à payer pour les conditions de sortie proposées, sans garantie qu’elles soient les meilleures. Comparez le montant net après frais, votre besoin de liquidités et les perspectives de conservation. Une offre n’est pas une vente finalisée.
Que faire si mes SCPI sont détenues en assurance-vie ?
Adressez-vous à l’assureur ou au distributeur du contrat pour connaître la valeur retenue, les frais et les règles d’arbitrage ou de rachat. Les modalités ne sont pas celles d’une détention directe. La fiscalité dépend aussi du contrat et de l’opération.
Que faire si les revenus ne couvrent plus mon crédit ?
Calculez l’effort d’épargne supplémentaire et rapprochez-vous du prêteur si le budget devient difficile à tenir. Une demande de vente ne suspend pas les mensualités. Avant toute cession, examinez le capital restant dû et les conditions du prêt.
Une moins-value de cession de SCPI est-elle déductible ?
Pour une détention directe par une personne physique relevant du régime des plus-values immobilières, la moins-value brute n’est en principe pas prise en compte. Des situations particulières existent, notamment pour certaines cessions en bloc. Le mode de détention peut changer le régime : faites vérifier votre dossier. Référence : BOFiP, BOI-RFPI-SPI-20, § 90.
Une SCPI plus rémunératrice est-elle forcément une meilleure solution ?
Non. Il faut intégrer le prix de sortie des parts actuelles, les frais du nouveau placement, le délai de jouissance, la fiscalité et les risques. Le taux de distribution annoncé ne suffit pas à établir l’intérêt d’un arbitrage.
Puis-je vous contacter si j’ai acheté mes SCPI ailleurs ?
Oui. Vous pouvez solliciter Dominique Morettini même si vous avez souscrit auprès d’une banque, d’une plateforme ou d’un autre intermédiaire. Précisez les SCPI détenues, votre préoccupation et votre horizon ; l’échange permettra de définir les points à examiner et le cadre d’un éventuel accompagnement.
Pouvez-vous débloquer mes parts ou garantir leur vente ?
Non. Un conseiller ne peut pas garantir la présence d’un acheteur, le prix de vente ou le délai de remboursement. L’accompagnement consiste à clarifier votre situation, examiner les informations disponibles et les options compatibles avec votre projet.
Pour poursuivre
Des repères pour continuer votre réflexion
Observer les SCPI
Consulter les données disponibles sur les prix, les revenus et la liquidité.
Comprendre la fiscalité
Replacer les revenus et les choix de détention dans leur cadre fiscal.
Préciser votre projet
Faire le point sur vos objectifs et votre horizon avec le Diagnostic MPS.
Références et méthode
- AMF — Demande de retrait de SCPI et délai indéterminé : fonctionnement et limites de la sortie.
- BOFiP — BOI-RFPI-SPI-20, § 90 : régime des moins-values de cession.
Les montants du cas et les trajectoires comparées sont des hypothèses pédagogiques créées pour cette page. Ils ne proviennent pas des organismes cités et ne décrivent pas un résultat client. La page ne prédit ni les prix futurs ni les délais de retrait.
Les SCPI présentent des risques de perte en capital, de baisse des revenus et de liquidité. Une décision personnalisée nécessite l’examen de vos documents et de votre situation.
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